3.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим письменным уведомлением Продавца в течение 3-х дней, с момента окончательного платежа.

3.3. Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, по указанным в п. 8 настоящего договора реквизитам.

3.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца.

4. Передача имущества

4.1. На основании ст. 556 ГК РФ, Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному Акту в течение ____ дней после подписания сторонами настоящего договора. При обнаружении недостатков и несоответствий Объекта заявленным характеристикам, Покупатель направляет Продавцу рекламацию в течение _____ дней после подписания настоящего договора. Продавец в течение _____ дней с момента получения рекламации устраняет выявленные недостатки.

Подписание передаточного Акта Объекта Покупателем исключает в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным Объектом.

4.2. Одновременно передается вся имеющаяся строительная и техническая документация на Объект.

4.3. С даты подписания передаточного Акта Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

4.4. В соответствии с ст. 551, 556 ГК РФ обязательство Продавца передать Объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного Акта и государственной регистрации перехода права собственности в _____________________.

4.5. Все расходы по оформлению государственной регистрации перехода прав собственности на Объект несет Покупатель.

5. Ответственность сторон

5.1. За просрочку очередного платежа, в соответствии с графиком платежей согласно п. 3.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает пеню в размере ____ % от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

5.2. В случае уклонения Продавца от подписания передаточного Акта, в соответствии с п. 4.1. настоящего договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере __% от цены Объекта, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

6. Правопреемственность по Договору залога

6.1. С момента вступления в силу настоящего договора Покупатель, в соответствии со ст. 353 Гражданского Кодекса РФ, становится правопреемником Продавца по Договору залога Объекта № ___, заключенного между Продавцом и Залогодержателем «__»________ 20__ г.

6.2. Покупатель несет все обязанности Залогодателя по указанному Договору залога.

6.3. В связи с заменой стороны, Договор залога Объекта подлежит переоформлению в установленном порядке.

6.4. Продавец обязуется в ____ дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю Договор залога Объекта № ___ от «__»________ 20__ г. а также оказать иное необходимое содействие в переоформлении Договора залога.

6.5. Все расходы по переоформлению Договора залога несет Продавец.

7. Заключительные положения

7.1. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, права, обязанности и ответственность Сторон определяются действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________.

7.3. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

7.4. В случае невозможности одной стороны осуществить исполнение договора в установленный срок, она должна немедленно известить об этом другие стороны в письменной форме в разумный срок и в том случае, если другая сторона согласна на отсрочку исполнения обязательств, продолжить осуществление исполнения.

7.5. Споры и разногласия по настоящему договору стороны обязуются, по возможности, урегулировать путем переговоров.

7.6. Споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. ________________ в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

7.7. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.8. Порядок расторжения договора определяется действующим законодательством.

7.9. Другие условия по усмотрению сторон:

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

8. Юридические адреса и реквизиты сторон:

Долевое строительство

Говоря о договорах купли-продажи будущих вещей, объектом которых является недвижимое имущество нельзя не сказать и об участии в долевом строительстве. Пункт 11 Постановления Правительства № 54 отметил, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по ФЗ О долевом участии в строительстве за исключением абзаца второго пункта 4. Подобные меры необходимы для защиты от попыток недобросовестных застройщиков обойти императивные требования действующего законодательства РФ в сфере долевого строительства, с помощью договора купли-продажи будущей вещи. Тем не менее, нельзя полностью исключить, что договора купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между продавцом-участником долевого строительства и физическим лицом-покупателем данного помещения. Возможно, в будущем такой договор станет прекрасной заменой используемой в настоящее время конструкции - уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. В аналогичных ситуациях, денежные средства, привлеченные одним физическим лицом от другого физического лица, не подпадают под ограничения, предусмотренные нормой пункта 2 статьи 1 Федерального Закона О долевом участии в строительстве, поэтому формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав требований приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные в указанном ФЗ, поскольку он становится участником долевого строительства. Однако применение конструкции договора купли-продажи будущей вещи вместо использования уступки права ставит покупателя за рамки действующего законодательства РФ о долевом участии в строительстве, что не есть хорошо.

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем. Согласно условиям данного соглашения, продавец обязан передать в пользу второй стороны здание, квартиру, земельный участок, сооружение или же какое-либо иное недвижимое имущество за обозначенную денежную сумму.

Если говорить об особенностях, свойственных данной категории документов, то следует выделить следующие факторы:

- Недвижимость, если принимать в сравнение иные предметы купли-продажи, отличается более высокой ценой. Из этого следует, что при составлении договора необходимо придерживаться особых мер, направленных на защиту интересов каждого из участников сделки.

- Большая часть недвижимых объектов имеет неразрывную связь с теми з/у, на которых они возведены.

- Как правило, объекты недвижимости – это незаменимые и индивидуально-определенные вещи, что вносит некоторые сложности в область правового регулирования отношений, которые с ними связаны.

- В России на законодательном уровне предусматриваются некоторые ограничения относительно участия объектов недвижимости в гражданском обороте, учитывая целевое назначение таковых, а также их социальную значимость.

Образцы договоров и документов купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи объектов недвижимости

г. ________ ________г.

Общество с ограниченной ответственностью «________», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ________, действующего на основании Устава, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_______», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ________, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем Стороны, заключили настоящий Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю отдельно стоящие нежилые здания, описание которых приведено в п. 1.2. Договора (далее по тексту – «Недвижимое имущество»), а Покупатель обязуется принять Недвижимое имущество и оплатить его стоимость.

1.2. Описание отдельно стоящих нежилых зданий:

- нежилое здание общей площадью ________ кв.м. расположенное по адресу: ________, условный номер: ________

- нежилое здание общей площадью ________ кв.м. расположенное по адресу: ________, условный номер: ________

Одновременно с передачей Недвижимого имущества к Покупателю переходит право собственности на следующие сооружения:

- сети водопровода и канализации протяженностью ________ метра

- тепловая сеть протяженностью ________метров

- электросеть протяженностью ________метров

- железнодорожная ветка протяженностью ________метров

- железобетонный забор протяженностью ________ метров

- площадка для крана площадью ________кв. м.

- автодорога площадью ________кв. м.

- автоплощадка площадью ________кв. м. находящиеся на том же земельном участке, что и Недвижимое имущество.

1.3. Техническая характеристика отдельно стоящих нежилых зданий, указанных в пункте 1.2. приведена в экспликациях и поэтажных планах (по каждому зданию отдельно), копии которых являются неотъемлемой частью настоящего Договора. (Приложение № 1)

1.4. На момент заключения Договора, указанное в пункте 1.2. Договора Недвижимое имущество, принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается:

- свидетельством о государственной регистрации права, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. ________ от ________г. серия ________ № ________

- свидетельством о государственной регистрации права, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. ________ от ________г. серия ________ № ________

1.5. Продавец гарантирует, что Недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. Договора, на дату подписания Сторонами Договора свободно от долговых и залоговых обязательств, ареста и иных запрещений, наложенных в установленном законом порядке, и не обременено иными правами и требованиями третьих лиц.

1.6. Передача Недвижимого имущества осуществляется посредством подписания Сторонами в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ Передаточного акта.

1.7. Право собственности на Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2. Договора, переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на указанное Недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по _______ 1.8. Согласно пункту 1 ст. 35 ЗК РФ, пункту 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на Недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, не принадлежащем Продавцу на праве собственности, Покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята Недвижимым имуществом и необходима для их использования на тех же условиях и в том же объеме что и Продавец.

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. и 1.2. Договора (в дальнейшем – Цена Договора), составляет _______ рублей, в том числе НДС – _______.

Цена Договора, установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Оплата Цены Договора, указанной в п. 2.1. Договора, осуществляется Покупателем безналичным путем на расчетный счет Продавца в течение _______ банковских дней с момента подписания Договора.

2.3. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. и 1.2. Договора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. В день государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Недвижимое имущество передать Покупателю Недвижимое имущество по Передаточному акту с приложением всей технической и иной документации в отношении указанного Недвижимого имущества.

3.1.2. Выдать представителю Покупателя доверенность на право представлять интересы Продавца в Управлении Федеральной регистрационной службы по _______ и совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

3.1.3. Нести риск случайной гибели и случайного повреждения Недвижимого имущества до момента передачи их по Передаточному акту.

3.1.4. Письменно известить _______об отчуждении принадлежащего Продавцу Недвижимого имущества.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Оплатить Цену Договора в соответствии с Разделом 2 Договора.

3.2.2. Принять Недвижимое имущество по Передаточному акту в соответствии с п. 3.1.1. Договора.

3.2.3. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение любого из своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность в установленном законодательством порядке.

4.2. За просрочку передачи Недвижимого имущества, а также документов, необходимых для проведения государственной регистрации Договора, по вине Продавца, Продавец уплачивает Покупателю пени в размере _______% (включая НДС) от суммы, указанной в п. 2.1. Договора, за каждый день просрочки, но не более _______ % от Цены Договора.

4.3. В случае неоплаты, либо неполной оплаты Покупателем Цены Договора, указанной в п. 2.1. Договора в срок, установленный в п. 2.2. Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере _______ % с учетом НДС от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры по настоящему Договору рассматриваются в Арбитражном суде г. _______.

5.2. Взаимоотношения Сторон, не урегулированные Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

6. Условия изменения и расторжения договора

6.1. Изменение и расторжение Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, с проведением соответствующих взаиморасчетов между Сторонами по имеющимся на момент расторжения обязательствам.

7. Форс-мажор

7.1. Наступление форс-мажорных обстоятельств, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств освобождает Стороны от ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по настоящему Договору.

7.2. В случае если Сторона, исполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обстоятельства, не известит другую Сторону с представлением документов, выданных компетентными органами Российской Федерации, о наступлении таковых в семидневный срок, она лишается права ссылаться на указанные обстоятельства.

7.3. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более _______ календарных месяцев, любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив другую сторону, без уплаты неустойки. В этом случае Стороны не позднее чем за _______рабочих дней до дня расторжения Договора возвращают друг другу на основании двустороннего Акта то, что ими было получено при исполнении Договора.

7.4. Обязанность доказать наступление форс-мажорных обстоятельств лежит на Стороне, ссылающейся на такие обстоятельства в связи с неисполнением своих обязательств по Договору.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания обеими Сторонами и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

8.2. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на Недвижимое имущество от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по _______.

8.3. Стороны обязуются письменно сообщать друг другу об изменении адреса или банковских реквизитов не позднее _______ рабочих дней со дня их изменения без оформления дополнительного соглашения к Договору.

8.4. Настоящий Договор составлен в _______-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один - для Продавца, один - для Покупателя и один экземпляр для Управления Федеральной регистрационной службы по _______.

8.5. Перечень приложений к Договору:

- Приложение № 1- копии поэтажного плана и экспликации.

9. Адреса и реквизиты Сторон

Краеугольный камень сделки - договор купли-продажи

Продажа движимого или недвижимого имущества всегда имеют документарно-договорную основу отношений. Это обеспечивает честный обмен между заинтересованными сторонами, а также выделить условия купли-продажи между продавцом и покупателем.

Важным нюансом является составление правильного договора. Иначе стороны рискуют остаться неудовлетворенными.

Для успешной сделки лучше всего воспользоваться услугами агентств недвижимости, которые заслужили хорошую репутацию на рынке купли-продажи недвижимого имущества. Но если нет возможности для дополнительных финансовых затрат, то изучите основы подписания и составления договора.

Немного теории

Договор купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, в соответствии с ГК РФ оформляется одним документом. Условия которого обозначены в статьях 550-555 ГК.

Договор о купли-продаже всегда выступает двусторонним письменным документом, которые одобряют обе стороны – продавец и покупатель - методом подписания, если члены сделки удовлетворены ее условиями. Сторонами могут быть лица как юридические, так и физические.

Нужно различать понятия «собственник» и «продавец» . так как это могут быть совершенно разные лица. К примеру, продавцом может быть посреднический представитель – риелтор. Такие аспекты должны быть учтены в содержании договора.

Также в договоре четко прописывается информация о лицах-участниках сделки. Это должны быть: