Аренда федерального имущества

При аренде федерального имущества, а это встречается на практике довольно часто, организация, арендующая федеральное недвижимое имущество, становится налоговым агентом по удержанию и перечислению налога на добавленную стоимость, исчисленного с суммы арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика (в нашем случае налогоплательщиком является арендодатель федерального имущества, то есть органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления) и перечислению в соответствующий бюджет налогов. Таким образом, налоговые агенты перечисляют в бюджет налоги за счет средств, удерживаемых из сумм арендной платы, подлежащих перечислению согласно условиям договора третьим лицам.

Согласно пункту 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговые агенты (арендаторы) обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Причем налоговыми агентами могут являться и организации, применяющие специальные режимы налогообложения (ЕНВД, упрощенная система). В этом случае они также обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС, и иные обязанности, установленные главой 21 НК РФ. Исходя из вышеуказанных норм НК РФ сумма арендной платы, предусмотренная договором с органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна определяться с учетом НДС.

Налоговые агенты обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета декларацию по НДС в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатить не позднее вышеуказанного срока, удержанную из средств, подлежащих перечислению налогоплательщику, соответствующую сумму НДС. Налог уплачивается по местонахождению налогового агента.

Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ сумма налога определяется по расчетным ставкам 10/110 % или 18/118 %.

В случае если арендодателями федерального имущества являются лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например, федеральные государственные унитарные предприятия, образовательные учреждения, которые не являются органами государственной власти и управления, то арендодатели самостоятельно исчисляют и уплачивают в бюджет сумму НДС при оказании услуги по предоставлению в аренду федерального имущества.

Следует учитывать, что организация может исчислять и уплачивать НДС как налогоплательщик и как налоговый агент, причем код бюджетной классификации по НДС и в том, и в другом случае одинаков. Однако, если образовалась переплата по НДС, уплачиваемому организацией в качестве налогоплательщика, то, несмотря на это организация обязана уплатить НДС бюджет, но в качестве налогового агента, так как статусы организации будут различаться. В соответствии с Приказом Минфина РФ от 24.11.2004 г. № 106н „Об утверждении Правил указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему РФ“ в случае перечисления НДС, исчисляемого по собственной реализации, организация указывает в платежном поручении в реквизите 101 статус плательщика 01 – организация, в случае перечисления НДС по аренде федерального имущества арендатор ставит в платежном поручении в реквизите 101 статус плательщика 02 – налоговый агент.

В соответствии с пунктом 1 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на налоговые вычеты. Согласно пункту 3 статьи 166 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, уплаченные в соответствии со статьей 173 НК РФ покупателями – налоговыми агентами. Данная норма применяется при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для целей, указанных в пункте 2 статьи 166 НК РФ, и при их приобретении был удержан и уплачен налог из доходов налогоплательщика.

Статьей 172 НК РФ предусмотрен ряд условий, при соблюдении которых организация вправе применить налоговые вычеты. Они предоставляются, если есть в наличии счет-фактура, товар или услуга приняты к учету и в случае налогового агента НДС был удержан и перечислен в бюджет.

Таким образом, организация вправе предъявить к вычету удержанную из суммы арендной платы, перечисленной арендодателю, если арендованное помещение используется в деятельности, облагаемой НДС, стоимость арендной платы отражена в расходах и оплачена арендодателю. Что касается наличия счета-фактуры в данном случае, то Налоговый кодекс не содержит специальной нормы по поводу выписки счетов-фактур налоговыми агентами. По общему правилу статья 172 НК РФ для принятия НДС к вычету требует наличия счета-фактуры, выставляемой налогоплательщиком (поставщиком) при реализации товаров (работ, услуг) в адрес покупателя. В рассматриваемом случае налогоплательщиком (арендодателем) является орган государственной власти, а организация – арендатором, которая выполняет функции налогового агента по удержанию и уплате налога. Поэтому налоговые органы считают, что счет-фактуру налоговый агент должен составлять самостоятельно. Следуя требованиям налоговых органов, организация-арендатор должно оформить сама себе счет-фактуру на сумму арендных платежей, отразить ее в книге продаж и принять ее к вычету, зарегистрировав в книге покупок.

Подобный нонсенс попытался разрешить Конституционный суд РФ, в Определении № 384-О от 2 октября 2003 года которого, применительно к порядку выставления счетов-фактур было указано следующее: поскольку органы государственной власти и управления Российской Федерации, органы государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления – в отличие от других арендодателей (частных лиц) – не выписывают счета-фактуры, то в данном случае необходимо учитывать, что счет-фактура является не единственным документом, дающим право на вычет по НДС. Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ, вычет может представляться и на основании иных документов, подтверждающих уплату налога на добавленную стоимость. Правда, Конституционный суд, к сожалению, не уточнил, какие именно документы могут быть предоставлены для подтверждения вычета по НДС в рассматриваемом случае.

Требование об оформлении счетов-фактур при аренде государственного и муниципального имущества было впервые изложено в письме Госналогслужбы России от 20 марта 1997 г. № ВЗ-2-03/260 „О применении счетов-фактур при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества“, которым налоговые органы пользуются и по сей день, используя приведенный в вышеуказанном письме порядок оформления счетов-фактур в разъясняющих письмах (письмо Управления МНС по г. Москве от 26 декабря 2003 г. № 24–11/72147). Данный порядок предписывает арендатору государственного (муниципального) имущества, составить счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой „аренда государственного или муниципального имущества“, затем зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС. В книге покупок этот счет-фактуру арендатор может зарегистрировать „только в части арендного платежа, который подлежит включению в данном отчетном периоде в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций. В соответствующей доле подлежит возмещению из бюджета налог на добавленную стоимость“. Таким образом, получается, что при предварительной оплате за продолжительный период времени в бюджет должна быть перечислена сумма НДС в полном объеме, а к вычету может быть предъявлена только сумма НДС, относящаяся к сумме отнесенной на расходы арендной платы. Учитывая, что данные документы являются ненормативными актами, то они не могут являться обязательными для исполнения налогоплательщиком или налоговым агентом в данной ситуации. Тем не менее, это не мешает налоговым органам требовать соблюдения данного порядка выставления счетов-фактур от организаций, арендующих государственную и муниципальную собственность, и предъявлять претензии вплоть до штрафных санкций за отсутствие выписанных налоговым агентом самому себе счетов-фактур.

Если организация не желает спорить с проверяющими органами по поводу принятия к вычету сумм НДС, уплаченных в бюджет при перечислении арендной платы, то можно посоветовать соблюдать предложенный порядок выставления счетов-фактур и возмещения по ним НДС из бюджета.

Требования заключаются в следующем:

· налоговый агент (организация) выставляет счет-фактуру в момент перечисления в бюджет арендной платы и налога на добавленную стоимость

· налоговый агент (организация) составляет счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой „Аренда федерального имущества“

· счет-фактура подписывается руководителем и главным бухгалтером арендатора (организации).

Что касается заполнения реквизитов выдаваемых налоговым агентом счетов-фактур, то никаких разъяснений не давалось. Каких-либо разъяснений по поводу заполнения реквизитов счета-фактуры налоговые органы не дают. В таком случае целесообразно выставлять счета-фактуры в соответствии с общепринятым порядком:

в строке (1) указывается порядковый номер счета-фактуры в соответствии с утвержденным в организации порядком нумерации счетов-фактур

в строках (2), (2а), (2б), (3), которые предусмотрены для заполнения соответствующих реквизитов продавца, указываются реквизиты арендодателя

в строках (4), (5), (6), (6а), (6б), предусмотренных для заполнения соответствующих реквизитов покупателя, указываются реквизиты организации – арендатора, налогового агента

в графе 1 „Наименование товара“ указывается: „Аренда федерального имущества по договору № __от_________за __ квартал 200__ г.“

при заполнении графы 5 „Стоимость товаров (работ, услуг), всего без налога“ возможны варианты, поскольку при исчислении налога в рассматриваемом случае применяется ставка 18/118 %. В данной графе целесообразно поставить прочерк или указать сумму арендной платы с учетом налога

в графе 7 „Налоговая ставка“ указывается ставка 18/118 %

в графе 8 „Сумма налога“ – сумма налога исходя из суммы арендной платы с учетом НДС, умноженной на налоговую ставку 18/118 %

в графе 9 „Стоимость товаров (работ, услуг), всего с учетом налога“ – сумма арендной платы с учетом НДС.

Если при проверке налоговые органы сочтут, что счета-фактуры выставлены с нарушениями, то ничто не мешает налоговому агенту самостоятельно внести требуемые исправления, поскольку им же и выписан счет-фактура, и предъявить налоговому органу до вынесения решения. В таком случае судебные органы будут на стороне организации, так как подтверждением правомерности указанного точки зрения служит великое множество судебных дел, разрешенных в пользу организаций.

Как показывает практика, органы государственной власти предпочитают заключать договоры с условием перечисления арендной платы авансовым платежом за квартал. В этом случае счет-фактура выставляется налоговым агентом в момент перечисления арендной платы, регистрируется в книге продаж на полную сумму, включается в налоговую декларацию и перечисляется в бюджет сумма НДС со всей перечисленной за квартал авансом арендной платы. В книгу покупок включается только та сумма арендной платы, которая отнесена на расходы за текущий месяц.

В последующие месяцы квартала, за которые арендная плата уже внесена, счета-фактуры не выставляются.

НДС при аренде государственного или муниципального имущества

Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ на арендаторов возлагается обязанность исчислить, удержать из арендной платы соответствующую сумму налога и перечислить ее в бюджет.

Следует отметить, что обязанности налогового агента возникают только у тех лиц, которые арендуют имущество непосредственно у органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления. То есть договор аренды государственного или муниципального имущества должен быть заключен непосредственно с комитетом по управлению имуществом (департаментом недвижимости) либо являться тройственным договором.

Когда в качестве арендодателя выступает организация, у которой государственное или муниципальное имущество, сдаваемое в аренду, находится в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, у арендатора обязанностей налогового агента не возникает. В этом случае организация-арендодатель должна рассчитываться с бюджетом по НДС в общеустановленном порядке.

Налоговая база при аренде государственной (муниципальной) собственности определяется как сумма арендной платы с учетом НДС.

ПРИМЕР

Индивидуальный предприниматель является плательщиком ЕНВД. Он арендует помещение под магазин, находящееся в муниципальной собственности, у комитета по управлению имуществом. Согласно договору аренды ежемесячная сумма арендной платы составляет 35 400 руб. (в том числе НДС - 5400 руб.) и уплачивается не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.

В бухгалтерском учете предпринимателя делаются следующие записи:

Налоговый кодекс РФ и «Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914, не обязывают налоговых агентов выписывать какие-либо счета-фактуры и регистрировать их в книге покупок и в книге продаж.

Статья 169 Налогового кодекса РФ, посвященная счетам- фактурам, предусматривает их обязательное составление непосредственно налогоплательщиком. Более того, буквальное прочтение пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что вычет сумм НДС, удержанных налоговыми агентами, производится без счетов-фактур на основании любых иных документов, подтверждающих факт удержания и уплаты налога.

Вместе с тем вся система налогового учета по НДС построена на принципе формирования данных книги покупок и книги продаж на основании полученных и выставленных счетов-фактур. А уже информация из самих книг служит основа

нием для заполнения налоговых деклараций по НДС (определения сумм НДС к начислению и вычету). Поэтому инспекторы и после вступления в силу главы 21 Налогового кодекса РФ придерживаются точки зрения о необходимости составления счетов-фактур и налоговыми агентами. Чтобы избежать споров с ними, налогоплательщикам, выступающим в роли налоговых агентов, целесообразно выписывать счета-фактуры и отражать удержанные и перечисленные в бюджет суммы НДС в книге продаж. При этом следует руководствоваться Письмами Госналогслужбы России от 23 мая 1997 г. № ПВ-6- 03/393 «О счетах-фактурах», от 20 марта 1997 г. № ВЗ-2- 03/260 «О применении счетов-фактур при аренде государственного и муниципального имущества» и Письмом МНС России от 10 июня 2002 г. № 03-1-09/1558/16-Х194 «О порядке исчисления НДС при аренде земельных участков».

Налогоплательщик, выступающий в роли налогового агента, составляет счет-фактуру на полную сумму арендной платы, с выделением суммы налога. При этом на счете-фактуре делается пометка «аренда государственного (муниципального) имущества».

Составленный счет-фактура хранится у налогового агента в журнале учета выставленных счетов-фактур (как основание для начисления НДС). Бухгалтер регистрирует его в книге продаж с пометкой «уплата налога налоговым агентом» в момент фактического перечисления денег арендодателю. А вот в книге покупок ничего регистрировать не надо. Ведь налоговым вычетом по НДС плательщики ЕНВД воспользоваться не могут.

Приобретение товаров (работ, услуг) у иностранных лиц

Налоговая база при таких операциях определяется налоговым агентом. При этом налоговыми агентами признаются покупатели этих товаров (работ, услуг).

Порядок оформления счетов-фактур, книг покупок и продаж в данном случае аналогичен порядку, применяемому при аренде государственного и муниципального имущества.

Налог на доходы физических лиц

Как и прочие работодатели, плательщики ЕНВД обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет налог на доходы

физических лиц (НДФЛ). Это правило касается как организаций, так и индивидуальных предпринимателей, производящих выплату доходов физическим лицам.

Порядок расчета и удержания НДФЛ налоговыми агентами (в том числе и применяющими систему ЕНВД) в настоящее время регламентируется главой 23 Налогового кодекса РФ. Поскольку подавляющее большинство фирм и коммерсантов достаточно хорошо осведомлено о нем, вряд ли стоит подробно останавливаться на этом вопросе.

Исключение, когда при выплате доходов физическим лицам налог не исчисляется и не уплачивается в бюджет источником выплаты, составляют лишь некоторые случаи. Они указаны в статьях 214.1, 227 и 228 Налогового кодекса РФ.

ОБЯЗАННОСТИ ПО НДС У НАЛОГОВОГО АГЕНТА.

Обязанности налогового агента по налогу на добавленную стоимость возникают у организации (индивидуального предпринимателя) по трем основаниям:

1. Аренда федерального (муниципального) имущества

2. Работа с иностранными партнерами, реализующими товары на территории РФ, но не состоящими на учете в налоговых органах

3. Реализация конфискованного имущества.

Что изменилось для налоговых агентов в 2006 г.

2006 г. внес существенные изменения в 21-ю главу Налогового кодекса РФ, не обошли законодатели вниманием и ст. 161 "Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами". В статью добавлен 5-й подпункт, который вступил в силу с 1 января 2006 г.

Теперь при реализации на территории РФ товаров иностранных лиц, не состоящих на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность с участием в расчетах на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров с иностранными лицами. В этом случае налоговая база определяется налоговым агентом как стоимость таких товаров с учетом акцизов и без включения в них суммы налога.

Вы – налоговый агент и у Вас проблемы с учетом? В программах серии БухСофт расчеты налоговых агентов по НДС уже автоматизированы.

После того как в форму Учет покупок будут заведены необходимые данные (по виду сделки «Расчеты налоговых агентов), программа автоматически сформирует проводки, платежные поручения на перечисление НДС и арендного платежа, счет-фактуру, другие необходимые документы. Сведения о расчетах налоговых агентов отображаются в декларации по НДС (по соответствующему коду), регистрируются в книге покупок и книге продаж.

Как пример заполнения, рассмотрим наиболее распространенный вариант расчетов налоговых агентов по НДС – учет федеральной (муниципальной) аренды.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ И МУНИЦИПАЛЬНАЯ АРЕНДА – УЧЕТ У НАЛОГОВЫХ АГЕНТОВ.

Сразу же необходимо отметить, что налоговыми агентами по основанию "федеральная и муниципальная аренда" являются все арендаторы государственного имущества, даже те, которые сами плательщиками НДС не являются (организации и индивидуальные предприниматели, переведенные на специальные режимы налогообложения), либо освобождены от обязанностей плательщика НДС в соответствии со ст.145 НК РФ.

При этом п.3 ст.161 НК РФ накладывает обязанности налоговых агентов только на тех лиц, которые арендуют федеральное (муниципальное) имущество непосредственно у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления. Министерство по налогам и сборам разъясняет, что под словом «непосредственно» подразумевается, что договор аренды государственного или муниципального имущества заключен с комитетом по управлению имуществом (департаментом недвижимости) либо являться тройственным договором (письмо Управления Министерства РФ по налогам и сборам по Московской области от 01.12.04 № 06-36/2).

В тройственном договоре со стороны арендатора выступает организация или индивидуальный предприниматель, со стороны арендодателя – орган государственной власти и управления (орган местного самоуправления) и балансодержатель государственного (муниципального) имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. Однако Конституционный Суд РФ в определении от 02.10.2003 № 384-О отметил, что «…законодательством субъектов РФ не могут вводиться не предусмотренные Гражданским кодексом РФ субъекты договора аренды, такие как «балансодержатель»…». Так что, по сути, обязанности налогового агента возникают у организации (индивидуального предпринимателя) только в случае, если договор аренды заключен с департаментом по управлению государственным имуществом.

Если арендодатель - организация, у которой государственное имущество, являющееся предметом договора аренды, находится в хозяйственном ведении либо оперативном управлении, то у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС. В этом случае арендатор всю сумму арендной платы вместе с НДС перечисляет организации-арендодателю, которая в свою очередь самостоятельно осуществляет расчеты по НДС с бюджетом.

Налоговый кодекс РФ налагает на арендатора федерального (муниципального) имущества обязанности исчислить, удержать из выплаченных арендодателю доходов и перечислить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом НДС (п.3 ст.161 НК РФ). Для расчета суммы налога сумму арендной платы, включая НДС, надо умножить на ставку налога 18% и разделить на 118. Это и будет сумма налога, подлежащая перечислению в бюджет.

ПРОВОДКИ ДЛЯ НАЛОГОВЫХ АГЕНТОВ.

Рассмотрим подробнее порядок ведения бухгалтерского учета и формирования проводок налоговыми агентами.

В целях организации бухгалтерского учета расчетов налоговых агентов по федеральной (муниципальной) аренде в программах БухСофт выделены следующие счета:

- счет 19 субсчет «НДС, исчисленный налоговыми агентами по ставке 18%»

- счет 68 субсчет «Расчеты налогового агента с бюджетом по налогу на добавленную стоимость» (на счете хранится информация о задолженности по НДС перед бюджетом)

- счет 76 субсчет «Расчеты по НДС, начисленному налоговым агентом» (счет предназначен для выделения суммы НДС из общей суммы арендной платы).

Все счета ведутся в разрезе аналитики «Контрагенты».

Оформление такого рода операций осуществляется в программах БухСофт в функции Учет покупок. Для учета расчетов по НДС налоговым агентам необходимо использовать вид сделки «Налоговые агенты» и соответствующий подвид:

- федеральная и муниципальная аренда

- иностранные лица.

После того как заведены все необходимые данные, автоматически формируются проводки с учетом требований п.3 ст. 171 НК РФ. По данным сформированных проводок заполняются необходимые документы (счет-фактура, платежное поручение на перечисление арендной платы, платежное поручение на перечисление НДС в бюджет) и соответствующие листы декларации по НДС и декларации по налогу на прибыль.

В рамках данного вида сделки предусмотрена возможность, учитывать задолженность, возникшую по НДС в качестве налогового агента, и оформлять ее перечисление в любую выбранную дату.

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством организация имеет право принять к вычету суммы НДС, которые она исчислила в качестве налогового агента при соблюдении следующих условий:

- сумма НДС исчислена, удержана и перечислена в бюджет (п.3 ст.171 НК РФ)

- услуги по арендной плате оприходованы и являются производственно необходимыми (п.2 ст.171 НК РФ)

- арендная плата перечислена арендодателю (п.2 ст.171 НК РФ)

- организация (индивидуальный предприниматель) состоит на учете в налоговых органах и исполняет обязанности налогоплательщика (п.3 ст.171).

Бухгалтерский учет арендной платы у налоговых агентов зависит от условий договора. Рассмотрим две ситуации:

- договор аренды предполагает авансовые платежи (в этом случае НДС должен быть также удержан и перечислен за несколько месяцев вперед по окончанию отчетного периода)

- договор аренды предполагает ежемесячную оплату.

Вариант 1. Договор аренды предполагает авансовые платежи

ООО «Техсервис» арендует офисное помещение в здание, находящимся в муниципальной собственности. Сумма арендной платы, указанная в договоре, – 29500 руб. Рассчитанная исходя из нее сумма НДС – 4500 руб. Арендная плата согласно договору аренды уплачивается авансовыми платежами до 10-го числа первого месяца каждого квартала.

Оценка арендованного помещения, указанного в договоре, составляет 2400000 руб. Налоговый период по НДС – месяц.

Выписка из плана счетов в программе БухСофт

76.7 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»

76.10 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами (авансы)»

76.14 «Расчеты по НДС, начисленному налоговым агентом»

001 «Арендованные основные средства»

При добавлении данных об оплате необходимо иметь в виду, что верхняя часть таблицы содержит информацию о расчетах с арендодателем. На основании этих данных формируется платежное поручение на перечисление арендной платы.

В нижней части таблицы содержится информация о начисленных по данным оплаты суммах НДС, подлежащих перечислению в бюджет. При нажатии на нижнюю кнопку «Добавить» появляется выпадающий список:

- НДС к уплате в бюджет

- Задолженность по НДС.

По данным заведенной оплаты автоматически рассчитывается сумма НДС к уплате в бюджет. Если у организации уже был долг по НДС, который предполагается погасить, необходимо выбрать вариант «Задолженность по НДС». Программа автоматически предложит всю накопившуюся сумму долга (Кредитовое сальдо по счету 68.22). Если необходимо перечислить сумму отличную от предложенной она может быть откорректирована вручную (на двойной щелчок).

Порядок формирования проводок

Арендованное имущество отражено на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в сумме оценки.

Д.001 – 2400000 руб. – учтено помещение, полученное по договору аренды муниципальной собственности.

8 апреля 2005 г. – перечислен авансовый платеж за второй квартал арендодателю.

Д.76.10 К.51.1 – 75000 руб. – Перечислена арендная плата арендодателю за второй квартал 2005 г.

Д.76.14 К.68.22 – 13500 руб. – Исчислен НДС к уплате в бюджет.

29 апреля 2005 г. – оприходованы и отнесены на общехозяственные расходы услуги по аренде за апрель.

Д.26.5 К.76.7 – 25000 руб. – Оприходованы услуги по аренде за апрель по договору 1538/56 от 27.03.2005 г.

Д.19.4 К.76.7 – 4500 руб. – Учтена сумма НДС по арендованному имуществу.

Д.76.7 К.76.10 – 25000 руб. – Зачтен аванс в связи с оприходованием услуг по аренде.

В том случае, если организация хочет принять НДС к вычету в текущем периоде ей необходимо перечислить его в бюджет вместе с арендной платой (при отчетном периоде квартал – в текущем квартале). В противном случае его можно уплатить до 20-го числа месяца следующего за отчетным периодом.

5 мая 2005 г. – Перечислен НДС в бюджет

Д.68.22 К.51.1 – 13500 – Перечислен НДС в бюджет

Д.68.2 К.19.4 – 4500 – Зачтен НДС по аренде за апрель

Уплаченная сумма налога не может быть принята к вычету сразу. Это осуществляется по мере того, как расходы на аренду будут учитываться на счетах учета затрат (п.2 ст.171 НК РФ).

Вариант 2. Договор аренды предполагает ежемесячные платежи

ООО «Техсервис» арендует складское помещение в здание, находящимся в муниципальной собственности. Сумма арендной платы, указанная в договоре, – 35400 руб. Рассчитанная исходя из нее сумма НДС – 5400 руб. Арендная плата согласно договору аренды уплачивается ежемесячно по итогам месяца (не позднее 10-го числа месяца следующего за отчетным).

Оценка арендованного помещения, указанного в договоре, составляет 4350000 руб. Налоговый период по НДС – квартал.

Формирование проводок.

Д. 001 – 4350000 руб. – Учтено складское помещение, полученное по договору аренды муниципальной собственности

29 апреля 2005 г. – Оприходованы услуги по аренде

Д.26.5 К.76.7 – 30000 руб. – Оприходованы услуги по аренде складского помещения

Д.19.4 К.76.7 – 5400 руб. – Учтен НДС по аренде складского помещения

Д.76.7 К.51.1. – 30000 руб. – Перечислена арендная плата за складское помещение.

Д.76.14 К.68.22 - 5400 руб. – Исчислен НДС к уплате в бюджет

Д.68.22 К.76.14 – 5400 руб. – Перечислен НДС в бюджет

Д.68.2 К.19.4 – 5400 руб. – Зачтен НДС по аренде

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ РАСЧЕТОВ НАЛОГОВЫХ АГЕНТОВ.

Для того чтобы первичные документы и Декларация по НДС были заполнены в полном объеме, необходимо заполнить информацию в справочниках Контрагенты и Сведения об организации, указать отчетный период, ИНН и ОКАТО арендодателя.

При аренде федерального (муниципального) имущества арендодатель не является плательщиком НДС и счет-фактуру не выписывает. Поэтому организация должна самостоятельно оформить этот документ. Счет-фактуру составляют в единственном экземпляре с пометкой «аренда федерального (муниципального) имущества». Составленный счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления денежных средств арендодателю. В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который может быть принят к вычету в текущем отчетном периоде.

Формирование налоговыми агентами счета-фактуры на аванс и счета-фактуры на отгрузку, а также платежного поручения на перечисление НДС в бюджет осуществляется в программе БухСофт непосредственно из формы Учет покупок (кнопка Документы). При нажатии кнопки Документы открывается выпадающий список с соответствующими папками (Счет-фактура, Платежное поручение и т.д.), открыв папку. необходимо выбрать нужный документ и нажать кнопку Печать. Содержание папок определяется автоматически. Например, счет-фактура на аванс будет заполнена только в том случае, если в закладке Проводки была автоматически сформирована проводка на аванс.

Для первого примера 8 апреля будет оформлена счет-фактура на полную стоимость авансового платежа (88500 руб.) с пометкой вверху счета-фактуры «Аренда муниципального имущества». Порядок заполнения счетов-фактур на аванс разъяснен в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 25 августа 2004 г. N 03-04-11/135 "О составлении счета-фактуры на сумму аванса".

Счет-фактура от 8 апреля будет зарегистрирован в Книге продаж в тот же день на полную сумму авансового платежа 88500 рублей. В книге покупок счет-фактура будет отражаться по мере оприходования услуг, т.е. если арендная плата перечислена за квартал, а оприходование происходит ежемесячно, то и зарегистрировать счет-фактуру в книге покупок необходимо трижды (в рассматриваемом примере будет три записи, каждая на сумму 29500 руб. в т.ч. НДС 4500 руб.).

Для второго примера счет-фактура будет оформлена на полную сумму платежа 29 апреля. Поскольку в тот же день прошло оприходование услуг, в столбце 1 не будет указания на авансовый платеж. В тот же день сумма НДС может быть принята к вычету, а счет-фактура зарегистрирована в книге покупок.

Платежное поручение на перечисление арендной платы за пользование федеральным имуществом

Платежное поручение на перечисление арендной платы в программе необходимо оформить непосредственно из формы Учет покупок из закладки Печать в верхней части формы. Платежное поручение автоматически сформируется после того, как будут заведены данные об оплате. Для того чтобы все поля платежного поручения были заполнены, нужно заполнить информацию об арендодателе в справочнике Контрагенты. Помимо этого необходимо ввести соответствующие данные в справочник «Назначение платежа» в закладку «Налоги и сборы». Справочник вызывается из предварительной формы платежного поручения. Банковские реквизиты организации арендатора попадают в платежку из Справочника Сведения об организации/ Закладка Реквизиты. Данные из предварительной формы выгружаются в Excel при нажатии на кнопку Печать и, при необходимости, могут быть отредактированы вручную.

Арендная плата за пользование федеральным (муниципальным) имуществом, не будучи налоговым платежом, оформляется по правилам, выработанным для перечисления налогов и сборов. Общий порядок заполнения полей платежного поручения регламентирован Приказом Минфина РФ от 24 ноября 2004 г. № 106н «О правилах указания информации в полях расчетных документов на перечисление налогов, сборов и иных платежей в бюджетную систему».

Обратим внимание, что при оформлении платежного поручения в поле 101 (статус налогоплательщика) должен быть указан код «08» - «плательщик иных платежей, осуществляющий перечисление платежей в бюджетную систему Российской Федерации (кроме платежей, администрируемых налоговыми органами)».

В поле ОКАТО, указывается код того муниципального образования, на котором находится арендуемый объект.

В полях 106 и 110 платежного поручения, содержащих указание на период и тип платежа, проставляются нули. Наличие незаполненных полей в платежном поручении не допускается.

Дополнительные требования к оформлению расчетных документов арендаторов федерального (муниципального) имущества раскрыты в п.2 Приказа Минфина РФ от 30 июня 2004 г. N 57н. В частности, Минфин РФ обращает внимание арендаторов на то, что в полях платежного поручения:

"ИНН" и "КПП" получателя – указывается значение ИНН и КПП арендодателя

в поле "Получатель" – пишется наименование в сокращенном виде Управления федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по субъекту Российской Федерации (Управление федерального казначейства), в скобках указывается наименование арендодателя в сокращенном виде и номер его лицевого счета по дополнительному бюджетному финансированию за счет арендных платежей

в поле КБК – указывается соответствующий перечисляемой арендной плате код бюджетной классификации в соответствии с классификацией доходов бюджетов Российской Федерации

в поле "Назначение платежа" – прописывается номер и дата заключенного договора на передачу в аренду федерального имущества, в соответствии с которым перечисляется арендная плата.

Пример заполнения платежного поручения в программе БухСофт.

При оформлении платежного поручения на перечисление НДС в качестве налогового агента организации (индивидуальному предпринимателю) необходимо обратить внимание на то, что в поле «статус налогоплательщика», указывается код «02» - налоговый агент. Остальные поля налоговые агенты заполняют в том же порядке, что и налогоплательщики НДС.

к.э.н. Новикова Елена Григорьевна

Руководитель отдела методологии налогового учета

НДС-агент при аренде государственного и муниципального имущества

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Нередко при осуществлении хозяйственной деятельности организации арендуют государственное или муниципальное имущество. Заключение договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требует от организации-арендатора, выступающей в качестве налогового агента, выполнения обязанности по исчислению, удержанию и уплате налога на добавленную стоимость в бюджет. Объекты имущества не ограничены определенными категориями, а значит, данная норма действует в отношении аренды любого имущества - движимого и недвижимого, в том числе земли.

Договорные отношения, связанные с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности регулируются следующими нормами гражданского законодательства.

В Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников защищаются законом и судом равным образом.

Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения - возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

1) имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность)

2) имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Муниципальной собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ) является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации разграничивается и регламентируется:

1) ГК РФ

2) Постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»

3) Распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности»

4) иными нормативными правовыми актами.

Аренда - это предоставление арендодателем (собственником имущества или иным уполномоченным лицом) арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Напомним, что на основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем пунктом 2 статьи 651 ГК установлено, что государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, если они заключены на срок не менее года.

Арендуемое имущество может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, казенных предприятий или государственных органов.

Согласно статье 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ.

Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, оно распоряжается самостоятельно.

Возможна ситуация, когда предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, сдает его в аренду без согласия собственника имущества. Такая сделка аренды недействительна согласно статье 168 ГК РФ и влечет для сторон неблагоприятные последствия, предусмотренные гражданским законодательством.

На основании пункта 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления представляет собой владение, пользование и распоряжение казенным предприятием или учреждением, закрепленным за ним имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности этого казенного предприятия или учреждения, заданиями собственника и назначением имущества. При этом согласно пункту 1 статьи 297 ГК РФ такое предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться всем закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

В разъяснениях УМНС по городу Москве неоднократно указывалось следующее: при оказании услуг по сдаче в аренду закрепленного за такими учреждениями федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договора аренды, заключенного между арендатором и балансодержателем - данным учреждением (то есть организацией, не относящейся к органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления) без органа государственной власти и управления и органа местного самоуправления (арендодателя), уплату налога в бюджет осуществляет данное учреждение вне зависимости от того, куда перечисляет арендатор указанную арендную плату - на счет балансодержателя имущества (учреждения), в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства.

Для целей обложения налогом на добавленную стоимость требуется определить, когда возникает обязанность по исполнению функций налогового агента. От этого зависит своевременность исполнения налоговых обязательств по уплате налога на добавленную стоимость, а также возможность воспользоваться правом на вычет уплаченных сумм налога.

Как правильно оформить счет-фактуру по данной операции, занести данные в книги продаж и покупок, а также отразить указанные суммы налога в декларации по налогу на добавленную стоимость? Чтобы подобные вопросы не вызывали затруднений, рассмотрим на конкретных примерах, как реализуется установленный порядок отражения таких операций в целях бухгалтерского и налогового учета для целей обложения налогом на добавленную стоимость.

Еще раз отметим, что все без исключения организации, арендующие государственное имущество непосредственно у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления . являются налоговыми агентами, осуществляя функции по удержанию налога на добавленную стоимость, что обязывает представлять декларацию и самостоятельно производить расчеты с бюджетом. Поэтому даже те, кто не является плательщиком НДС либо освобождены от обязанности плательщика НДС в соответствии со статьей 145 НК РФ, признаются налоговыми агентами, если являются арендаторами указанного имущества и несут ответственность в случае неисполнения возложенной на них функции по удержанию и уплате налога.

Возможность исполнить функцию налогового агента у арендатора появляется только по факту перечисления денежных средств арендодателю. Выплата арендодателю в размере арендной платы без налога на добавленную стоимость является подтверждением того, что сумма налога удержана.

Если услуги по аренде имущества получены арендатором, но арендная плата в адрес арендодателя, в соответствии с договором, не выплачена, налоговые обязательства по налогу на добавленную стоимость не возникают. Фактическое потребление услуг арендатором не влечет обязанности с его стороны по уплате налога на добавленную стоимость за арендодателя. Кроме того, выделенная сумма налога, относящаяся к услугам аренды, не включается в налоговые вычеты до момента фактического удержания суммы налога за счет средств, подлежащих перечислению арендодателю.

Обратите внимание!

Налоговая база налоговым агентом определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Поэтому, заключая договор аренды, проследите за тем, чтобы арендодатель предусмотрел сумму налога в составе арендной платы, причем сумма налога должна быть выделена отдельной строкой.

Отсутствие суммы налога в составе арендной платы может привести к неприятным последствиям. Объясним почему.

Обязанностью налогового агента является исчисление, удержание из доходов налогоплательщика и перечисление суммы налога в бюджет. Теперь представим, что в договоре указан только размер арендной платы. Следовательно, налоговый агент исчислит с арендной платы сумму налога по ставке 18/118, удержит эту сумму из размера арендной платы и перечислит в бюджет. Что в итоге получилось? Что арендодатель получил не полную сумму арендной платы. Можно поступить по другому. Налоговый агент увеличивает стоимость услуги по договору аренды на сумму налога по ставке 18%, затем исчисляет сумму налога с общей суммы по ставке 18/118 и перечисляет в бюджет. Что в результате? Сумма налога фактически не удержана из доходов арендодателя, следовательно, налоговый агент теряет право на вычет.

Об обязанности уплатить налог на добавленную стоимость за счет средств налогоплательщика прямо указывается в пункте 4 статьи 173 НК РФ.

Кроме того, отсутствие в договоре суммы налога, выделенного отдельной строкой, может быть квалифицировано налоговым органом как отсутствие в первичном документе суммы налога, выделенного отдельной строкой, что в результате может также привести к утрате права на вычет.

Таким образом, заключая договор аренды государственного или муниципального имущества, проследите за тем, чтобы договорные отношения были оформлены правильно.

Кроме того, не стоит забывать о том, что момент исполнения обязанностей налогового агента зависит также от условий договора аренды. Многие арендодатели предусматривают порядок расчетов между сторонами таким образом, что арендная плата перечисляется авансовым платежом, например, ежеквартально в срок не позднее 10-го числа первого месяца квартала. В этом случае, арендатор, перечисляя сумму арендной платы, обязан удержать сумму налога со всей суммы, выплачиваемой арендодателю.

Пример 1.

Предприятие для производственных целей арендует нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Согласно договору аренды арендная плата составляет 11 800 рублей в месяц с учетом НДС и вносится арендатором ежеквартально в срок до 10-го числа первого месяца квартала. Предприятие является плательщиком НДС и уплачивает НДС в бюджет ежемесячно. Арендная плата за I квартал в размере 35 400 рублей подлежит уплате 10 января в соответствии с условиями договора.

Ниже рассматриваются варианты отражения в бухгалтерском и налоговом учете в зависимости от момента исполнения обязанности по уплате налога в бюджет.

Вариант 1. Расчеты с бюджетом по уплате налога производятся арендатором в том периоде, в котором происходит перечисление арендных платежей. Согласно условиям примера арендная плата за I квартал вносится в январе, и в этом же периоде производятся расчеты с бюджетом.

Корреспонденция счетов

НДС при аренде муниципального имущества

Доктор

Составление счф налоговыми агентами не предусмотрено Налоговым Кодексом и является выдумкой налоговых органов, опубликованной до принятия НК РФ.

Доктор

7.Право свободно искать, получать и распространять информацию предоставлено мне Конституцией РФ. Ограничения, установленные федеральным законом, мною не нарушены, вашего же согласия в данном случае не требуется. Не стоит благодарностей, Геннадий!

6. Согласно п.1 ст.172 НК РФ, налоговые вычеты по НДС производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, либо на основании ИНЫХ документов в случаях, предусмотренных пунктами 3, 6-8 статьи 171 настоящего Кодекса.

Вычет налоговым агентам предусмотрен как раз пунктом 3 ст.171 НК, поэтому может осуществляться не на основании счетов-фактур, а на основании иных документов.

Тем более, что упоминаемых в этой статье "счетов-фактур, выставленных продавцами", при аренде гос.имущества нет, и быть не может.

Утверждение же о том, что в числе "иных документов" должны быть счета-фактуры самого налогового агента, противоречит положениям НК о случаях и порядке составления и подписания счетов-фактур, и в силу этого является ложным.

Налоговым Кодексом ни правительство, ни Минфин не уполномочены принимать решения о случах и порядке составления счетов-фактур, поэтому никакие нормативные акты на этот счет ими не могут быть приняты. А ненормативные- никого ни к чему не обязывают.

Таким образом, для получения вычета достаточно документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами, и оснований такого удержания (договор аренды и акт передачи помещения в аренду).

Источники: buhuchet-info.ru, elib.me, www.buhsoft.ru, www.audit-it.ru, www.forum.mista.ru